5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学