文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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