文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款(ku庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思ǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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