万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(z已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人hǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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