近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗>

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。