万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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