万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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