饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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