近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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