5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(ni王宝强学历，王宝强不是84年的吗án)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强王宝强学历，王宝强不是84年的吗房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 王宝强学历，王宝强不是84年的吗