文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(c卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校hǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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