5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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