万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机t="北京(jīng)房(fáng)圈大消息！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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