文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ong>例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fā但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。<但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思/p>

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。