“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和(hé)投资者的关(guān)注度(dù)从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复地杀(shā)到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发(fā)资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视(shì)企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要(yào)集中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵(líng)活配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青铜(tóng)时(shí)代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下(xià)游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民(mín)保有的住(zhù)房(fáng)规模(mó)越(yuè)来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过(guò)去的数(shù)据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块(kuài)中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司(sī)的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东，其也(yě)成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在(zài)香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提(tí)价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那(nà)么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能(néng)在(zài)业内(nèi)做到到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字