5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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