5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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