文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(c正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角hū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角ng>6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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