万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？<衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗strong>只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōn衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗g)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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