导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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