5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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