饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥五斤等于多少克，五斤等于多少克千克融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依五斤等于多少克，五斤等于多少克千克据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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