“现(xiàn)在的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要(yào)非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从(cóng)银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较(jiào)困难(nán)，所以整个行(xíng)业出(chū)现了(le)一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产(chǎn)、云南城柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏也有可(kě)能让(ràng)房(fáng)企重(zhòng)蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的(de)两年市(shì)场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资(zī)成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报(bào)灵(líng)活配(pèi)置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下(xià)游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内(nèi)迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安(ān)娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报的十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价(jià)值(zhí)派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时(shí)的(de)家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过(guò)好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理(lǐ)的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹