导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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