女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么p>

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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