导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tín所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文g)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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