近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn嘴巴含胸的感觉知乎)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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