文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yō萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌ng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(sh萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌ì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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