5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(b怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧ù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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