饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(s不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思hōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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