近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩，作网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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