万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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