饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日;'>北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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