文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年蜗牛是不是昆虫类中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％蜗牛是不是昆虫类，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(蜗牛是不是昆虫类shì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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