近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)六朝是指哪六朝施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(六朝是指哪六朝jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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