OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)HBC路由器能用WiFi吗近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huHBC路由器能用WiFi吗í)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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