导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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