5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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