一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指导(dǎo)价的消息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重(zhòng)要？首先二(èr)手(shǒu)房指导价被称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一(yī)个还(hái)在“认(rèn)真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举(jǔ)一动(dòng)都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖(nuǎn)，然(rán)后二(èr)手房回暖有利于(yú)深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于全(quán)国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考(kǎo)价(jià)（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案价(jià)和评估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目前(qián)没有(yǒu)看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价(jià)办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需要持(chí)续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进(jìn)认(rèn)为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空(kōng)出世。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了全市(shì)3595个小区(qū)的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的(de)市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支(zhī)付(fù)的部(bù)分，实(shí)际首付(fù)去到(dào)了510万，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付(fù)）。这直(zhí)接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自我国最穷的5个城市，哪一个省最穷深(shēn)圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合(hé)肥、广州等10多(duō)个城市陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客(kè)的统计(jì)，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代(dài)价(jià)

　　据(jù)深圳我国最穷的5个城市，哪一个省最穷乐有家研究中心数(shù)据显示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能(néng)深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年(nián)前(qián)高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的(de)实际(jì)购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两年(nián)感受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房(fáng)产中介的日子(zi)难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的(de)城市陆陆续(xù)续低调(diào)退出，目前只有深圳(zhèn)还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房(fáng)山区试点多子(zi)女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新(xīn)房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持(chí)。

　　从最新公布(bù)的3月份70个(gè)大中城市商品住宅销售(shòu)价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房(fáng)价格仍(réng)然是同比去(qù)年依然(rán)是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发(fā)文(wén)，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指(zhǐ)出：建筑业、房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)要(yào)发挥(huī)国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常(cháng)识(shí)，从(cóng)字面(miàn)理解一下这两个词，意(yì)思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面不就塌(tā)了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶(fú)持(chí)楼市的政策(cè)，还有一大(dà)波(bō)正在路上...

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