近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少响了公募REITs二级市场的价格(g关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少é)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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