万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　值此之际是什么意思春节，值此 之际c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)值此之际是什么意思春节，值此 之际国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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