文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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