导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大元首制的实质是什么，元首制的内容(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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