近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价相遇时间的公式 相遇时间怎么求格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)相遇时间的公式 相遇时间怎么求的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合相遇时间的公式 相遇时间怎么求持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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