文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭