文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受