“现在的(de)房地(dì)产很难再(zài)出现像(xiàng)过去(qù)十(shí)年(nián)的系(xì)统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化(huà)的(de)愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个(gè)标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了(le)。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的(de)情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其(qí)实(shí)主要还是(shì)那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来(lái)市场，以及(jí)过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块(kuài)也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道(fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称dào)红线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续(xù)居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dfe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称ì)区的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业链上的中游环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为(wèi)基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其(qí)也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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