近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎn2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号g)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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