文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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