文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地乌鲁木齐海拔多少米高产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘乌鲁木齐海拔多少米高(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建乌鲁木齐海拔多少米高设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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